House flipping czyli flip nieruchomości w polskim wydaniu.

Niskie stopy procentowe oferowane przez banki w ramach produktów depozytowych skłaniają inwestorów (czytaj przeciętnego Kowalskiego) do poszukiwania alternatywnych źródeł pomnażania swoich pieniędzy i budowania stabilności finansowej. Skutkiem tych działań jest poszukiwanie innych aktywów i wzrost aktywności na rynku nieruchomości poprzez lokowanie środków w nieruchomościach pod najem lub w mniej popularny ale coraz bardziej powszechny i tajemniczo brzmiący house flipping.

Artykuł ten stanowi wstęp do rozważań na temat flipu nieruchomości, w kolejnych częściach opiszę Wam moje doświadczenia w tym obszarze oraz jak dokonać wyboru lokali mieszkalnych aby zmaksymalizować szanse na osiągnięcie jak najwyższej stopy zwrotu z inwestycji.

Wspomniany powyżej house flipping w polskiej nomenklaturze funkcjonuje jako tzw. flip nieruchomości (kolokwialnie zwany po prostu flipem) i oznacza zakup nieruchomości w celach spekulacyjnych. Najczęściej jest to nabycie w okazyjnej cenie mieszkania lub domu, wykonanie remontu i sprzedaż z zyskiem.

Czy jest to gra warta świeczki? Z moich doświadczeń tak, na każdej transakcji udało mi się osiągając przeciętny zwrot z inwestycji na poziomie blisko 20%. Czyż nie brzmi to zachęcająco? Pamiętajcie jednak, że każdy kij ma dwa końce. Podczas inwestycji borykaliśmy się z żoną z wieloma różnymi mniejszymi i większymi problemami z bankami, urzędnikami, ekipą remontową ale o tym wszystkim opowiem Wam w kolejnych artykułach.

Najtrudniejszym zadaniem jest znalezienie nieruchomości z odpowiednim potencjałem. Wybór  zależy od budżetu, dyskonta z jakim jest zbywana nieruchomość, potencjału sprzedaży na lokalnym rynku. Każdy z czynników determinuje podjęcie racjonalnej decyzji i powinien być rozpatrywany łącznie. Wśród lokali wystawionych na sprzedaż sporą część stanowią takie, które wymagają remontu co nie oznacza, że są one dużo tańsze od tych gotowych do zamieszkania. Spośród ofert należy szukać takich, których cena jest niższa o około 30% od cen rynkowych, oczywiście należy pamiętać, że ceny wskazane w ogłoszeniach są wyłączenie cenami ofertowymi i zawsze należy podjąć próbę ich negocjacji.

Innym źródłem pozyskania nieruchomości mogą być obwieszczenia o licytacjach komorniczych. Cena wywoławcza na pierwszej licytacji nie może być niższa niż 75% oszacowanej wartości mieszkania. Jeśli nikt nie zakupi lokalu, to na drugiej licytacji cena spada do 2/3 wartości mieszkania. Oczywiście wygranie licytacji to dopiero początek wielkiej przygody a dla innych sporych kłopotów związanych koniecznością opróżnienia lokalu z lokatorów przebywających w mieszkaniu. W najlepszym wypadku, jeśli dłużnik dobrowolnie opuści mieszkanie to od daty wygranej licytacji do uzyskania prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności, mija zwykle około pół roku. Jeśli jednak dłużnik kilkukrotnie się odwołuje to może odwlekać przejęcie nieruchomości nawet powyżej roku.

W kolejnych częściach odniosę się do dwóch przykładowych flipów jakie zrealizowałem. Wskażę, jak poszukiwaliśmy nieruchomości w jaki sposób oszacowaliśmy koszty i jakie realne wydatki ponieśliśmy. Postaram się również pokazać Wam jak w łatwy sposób sprawdzić w jakiej cenie można sprzedać nieruchomość bez ponoszenia dodatkowych kosztów na wycenę przez rzeczoznawcę majątkowego.