Koszty kredytów hipotecznych część 1 - Oprocentowanie
Podejmując decyzję o zaciągnięciu kredytu na zakup mieszkania należy mieć na uwadze nie tylko podstawowe obciążenia z nim związane - kwota kredytu i oprocentowanie - ale również tzw. koszty dodatkowe. Są one związane z zakupem nieruchomości, z zaciągnięciem kredytu hipotecznego, z ustanowieniem zabezpieczenia hipotecznego itp.
Komisja Nadzoru Bankowego w Rekomendacji S opierając się na art. 7 ust. 1 Ustawy o Kredycie Konsumenckim zdefiniowała całkowity koszt kredytu jako łączną kwotę wszystkich odsetek, prowizji i innych opłat, które kredytobiorca zobowiązany jest ponieść w związku z zaciąganym kredytem, pożyczką lub innym produktem.
Kredyty na finansowanie nieruchomości udzielane są na zmienne oprocentowanie (ARM – Adjustable Rate Mortage). Zmiana dotychczasowego trendu kształtowania się stóp procentowych i ich wzrost, może za sobą pociągnąć wzrost ryzyka kredytowego z tytułu większych obciążeń dla kredytobiorców. Jednocześnie jednak banki udzielając kredytów o zmiennej stopie procentowej zabezpieczają się przed ryzykiem stopy procentowej.
Kredyty o zmiennych stopach procentowych – z jednej strony – pozwalają kredytodawcy ograniczyć własne ryzyko, a z drugiej strony – rodzą większe ryzyko dla kredytobiorcy w wyniku braku pewności co do wysokości raty kredytu do spłaty. Klient zyskuje w tej sytuacji, jako „rekompensatę” ze strony banku, niższe oprocentowanie niż miało by to miejsce w przypadku takiego samego kredytu o stałym oprocentowaniu. Kalkulacji wysokości rat kredytu dokonuje się według modelu spłaty kredytu w ratach malejących lub równych annunitetowych i wraz ze zmianą indeksu stopy procentowej kredytodawca dokonuje rekalkulacji kredytu i wystawia zaktualizowany harmonogram spłat.
Czas dostosowania modyfikacji oprocentowania kredytów jest uzależniony od konstrukcji stawki oprocentowania w poszczególnych bankach i zmiana stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego nie oznacza bezzwłocznego dokonania rekalkulacji kredytu.
Oprocentowanie kredytów składa się z sumy stopy bazowej i marży, stałej w całym okresie kredytowania. W przypadku kredytów złotowych stopa bazowa ustalana jest na podstawie indeksu WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate), czyli ceny po jakiej banki w Polsce są skłonne innym bankom udzielić pożyczki w złotych na ustalony okres. Kredyty indeksowane kursem dolara amerykańskiego i franka szwajcarskiego bazują na stawce LIBOR, kredyty w euro na stawce EURIBOR. Banki najczęściej stosują 3-miesięczny WIBOR 3M, zdarza się jednak, że oprocentowanie jest oparte na 1-miesięcznej lub 6-miesięcznej stopie WIBOR 1M i WIBOR 6M.
Przykładowo stopa bazowa w Lukas Bank S.A. obowiązuje od dnia uruchomienia do końca okresu kredytowania. Podstawę wyliczenia stopy bazowej stanowi średnia arytmetyczna stawek WIBOR 3M z kolejnych notowań w okresie od 22-go do 27-go dnia włącznie trzeciego miesiąca poprzedniego kwartału kalendarzowego. Stopa bazowa jest stała w okresie kwartału kalendarzowego a zmianie ulega w przypadku, jeżeli wartość bezwzględna różnicy pomiędzy stopą bazową obecnego kwartału oraz średnią WIBOR 3M obliczaną dla kwartału przyszłego jest co najmniej równa współczynnikowi zmiany podanemu w aktualnej tabeli oprocentowania. Dla pierwszego okresu, niezależnie od terminu postawienia kredytu do dyspozycji, obowiązuje oprocentowanie ustalone na podstawie stawki określonej dwa dni robocze przed pierwszym dniem danego kwartału kalendarzowego, gdzie dniem roboczym jest dzień roboczy rynku międzybankowego w Warszawie.
Znaczna część banków przy określaniu wysokości oprocentowania kredytu uwzględnia wysokość udziału własnego. Im wyższy jest wkład własny, tym kredytodawca ma większe prawdopodobieństwo odzyskania należności w przypadku egzekucji i sprzedaży nieruchomości, zmniejsza się wtedy ryzyko banku, zatem przy ustalaniu warunków kredytowania możliwe jest ustalenie niższego poziomu oprocentowania.
Druga składowa oprocentowania – marża, czyli wielkość naliczonych punktów procentowych związanych z ryzykiem ponoszonym przez bank – jest także zróżnicowana. W przypadku kredytów udzielanych w złotych polskich jest ona niższa, niż ma to miejsce przy kredytach mieszkaniowych indeksowanych walutami obcymi. Wysokość marży płaconej przez Klienta jest także uzależniona od wysokości kwoty kredytu oraz udziału spłacanego kredytu mieszkaniowego w całej kwocie kredytu. Zależność jest następująca im wyższa kwota kredytu / większy wkład własny tym niższa marża oferowana kredytobiorcy.
Oprocentowanie ma decydujący wpływ na wolumen udzielanych na rynku kredytów umożliwiających sfinansowanie inwestycji mieszkaniowych. Im niższe oprocentowanie kredytu (cena kredytu), tym większy na niego popyt. W krajach „starej” Unii Europejskiej 80-90% inwestycji mieszkaniowych finansowane jest kredytem, co przeciętnie stanowi 38% PKB. Decydują o tym względnie niskie oprocentowanie, skłaniające do zaciągania długoterminowych kredytów. W Polsce zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosło na koniec pierwszego kwartału 2009 roku 213,5 mld złotych czyli zaledwie około 16% PKB.
W 2 części artykułu opisałem kolejny koszt kredytów hipotecznych jakim jest prowizja. Jeżeli jesteś zainteresowany - kliknij tutaj.
Komisja Nadzoru Bankowego w Rekomendacji S opierając się na art. 7 ust. 1 Ustawy o Kredycie Konsumenckim zdefiniowała całkowity koszt kredytu jako łączną kwotę wszystkich odsetek, prowizji i innych opłat, które kredytobiorca zobowiązany jest ponieść w związku z zaciąganym kredytem, pożyczką lub innym produktem.
Kredyty na finansowanie nieruchomości udzielane są na zmienne oprocentowanie (ARM – Adjustable Rate Mortage). Zmiana dotychczasowego trendu kształtowania się stóp procentowych i ich wzrost, może za sobą pociągnąć wzrost ryzyka kredytowego z tytułu większych obciążeń dla kredytobiorców. Jednocześnie jednak banki udzielając kredytów o zmiennej stopie procentowej zabezpieczają się przed ryzykiem stopy procentowej.
Kredyty o zmiennych stopach procentowych – z jednej strony – pozwalają kredytodawcy ograniczyć własne ryzyko, a z drugiej strony – rodzą większe ryzyko dla kredytobiorcy w wyniku braku pewności co do wysokości raty kredytu do spłaty. Klient zyskuje w tej sytuacji, jako „rekompensatę” ze strony banku, niższe oprocentowanie niż miało by to miejsce w przypadku takiego samego kredytu o stałym oprocentowaniu. Kalkulacji wysokości rat kredytu dokonuje się według modelu spłaty kredytu w ratach malejących lub równych annunitetowych i wraz ze zmianą indeksu stopy procentowej kredytodawca dokonuje rekalkulacji kredytu i wystawia zaktualizowany harmonogram spłat.
Czas dostosowania modyfikacji oprocentowania kredytów jest uzależniony od konstrukcji stawki oprocentowania w poszczególnych bankach i zmiana stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego nie oznacza bezzwłocznego dokonania rekalkulacji kredytu.
Oprocentowanie kredytów składa się z sumy stopy bazowej i marży, stałej w całym okresie kredytowania. W przypadku kredytów złotowych stopa bazowa ustalana jest na podstawie indeksu WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate), czyli ceny po jakiej banki w Polsce są skłonne innym bankom udzielić pożyczki w złotych na ustalony okres. Kredyty indeksowane kursem dolara amerykańskiego i franka szwajcarskiego bazują na stawce LIBOR, kredyty w euro na stawce EURIBOR. Banki najczęściej stosują 3-miesięczny WIBOR 3M, zdarza się jednak, że oprocentowanie jest oparte na 1-miesięcznej lub 6-miesięcznej stopie WIBOR 1M i WIBOR 6M.
Przykładowo stopa bazowa w Lukas Bank S.A. obowiązuje od dnia uruchomienia do końca okresu kredytowania. Podstawę wyliczenia stopy bazowej stanowi średnia arytmetyczna stawek WIBOR 3M z kolejnych notowań w okresie od 22-go do 27-go dnia włącznie trzeciego miesiąca poprzedniego kwartału kalendarzowego. Stopa bazowa jest stała w okresie kwartału kalendarzowego a zmianie ulega w przypadku, jeżeli wartość bezwzględna różnicy pomiędzy stopą bazową obecnego kwartału oraz średnią WIBOR 3M obliczaną dla kwartału przyszłego jest co najmniej równa współczynnikowi zmiany podanemu w aktualnej tabeli oprocentowania. Dla pierwszego okresu, niezależnie od terminu postawienia kredytu do dyspozycji, obowiązuje oprocentowanie ustalone na podstawie stawki określonej dwa dni robocze przed pierwszym dniem danego kwartału kalendarzowego, gdzie dniem roboczym jest dzień roboczy rynku międzybankowego w Warszawie.
Znaczna część banków przy określaniu wysokości oprocentowania kredytu uwzględnia wysokość udziału własnego. Im wyższy jest wkład własny, tym kredytodawca ma większe prawdopodobieństwo odzyskania należności w przypadku egzekucji i sprzedaży nieruchomości, zmniejsza się wtedy ryzyko banku, zatem przy ustalaniu warunków kredytowania możliwe jest ustalenie niższego poziomu oprocentowania.
Druga składowa oprocentowania – marża, czyli wielkość naliczonych punktów procentowych związanych z ryzykiem ponoszonym przez bank – jest także zróżnicowana. W przypadku kredytów udzielanych w złotych polskich jest ona niższa, niż ma to miejsce przy kredytach mieszkaniowych indeksowanych walutami obcymi. Wysokość marży płaconej przez Klienta jest także uzależniona od wysokości kwoty kredytu oraz udziału spłacanego kredytu mieszkaniowego w całej kwocie kredytu. Zależność jest następująca im wyższa kwota kredytu / większy wkład własny tym niższa marża oferowana kredytobiorcy.
Oprocentowanie ma decydujący wpływ na wolumen udzielanych na rynku kredytów umożliwiających sfinansowanie inwestycji mieszkaniowych. Im niższe oprocentowanie kredytu (cena kredytu), tym większy na niego popyt. W krajach „starej” Unii Europejskiej 80-90% inwestycji mieszkaniowych finansowane jest kredytem, co przeciętnie stanowi 38% PKB. Decydują o tym względnie niskie oprocentowanie, skłaniające do zaciągania długoterminowych kredytów. W Polsce zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosło na koniec pierwszego kwartału 2009 roku 213,5 mld złotych czyli zaledwie około 16% PKB.
W 2 części artykułu opisałem kolejny koszt kredytów hipotecznych jakim jest prowizja. Jeżeli jesteś zainteresowany - kliknij tutaj.
Komentarze