LTV - Wkład własny przy zakupie nieruchomości na kredyt
Osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny muszą liczyć się z tym, iż udzielenie zgody na finansowanie nieruchomości przez bank często wiąże się z koniecznością wcześniejszego systematycznego gromadzenia środków pieniężnych, w celu zapewnienie odpowiedniego udziału własnego w kosztach zakupu lub budowy przedmiotu kredytowania.
W momencie udzielania kredytu mieszkaniowego określa się wskaźnik LTV (Loan to Value), który wyraża stosunek wysokości ekspozycji kredytowej do wartości nieruchomości (najczęściej rynkowej). Różnica pomiędzy wartością kredytowaną nieruchomością a wysokością kredytu określa poziom wkładu własnego. Wysoki poziom wskaźnika oznacza, że to bank nie kredytobiorca wyłożył znaczną część środków pozwalających na zakończenie inwestycji lub doprowadzenie jej do stanu pozwalającego na użytkowanie nieruchomości.
W Polsce przy relatywnie niskim stosunku kredytu mieszkaniowego do wartości nieruchomości produkty te są bezpieczne w warunkach dobrej koniunktury na rynku. Doświadczenia innych krajów (USA, Kanada) pokazują, że pojawienie się znaczniejszych wahań cen na rynku może doprowadzić do bankructwa ubezpieczycieli na znaczna skalę i, w konsekwencji, strat banków z tytułu braku możliwości odzyskania należności. Sprawia to, że banki w celu zmniejszenia ryzyka utraty wierzytelności i pośrednio zwiększenia wartości odzyskanej zabezpieczenia, wymagają od kredytobiorców wkładu własnego na poziomie 20-30%. Uznając, że jest to bezpieczny poziom.
Banki, chcąc aby kredytobiorca wykazał się posiadaniem odpowiedniego wkładu własnego zaliczają na jego poczet nie tylko środki pieniężne. Za udział własny uznaje się:
- udokumentowaną dowodami nabycia (opłacone faktury, rachunki) wartość materiałów zakupionych przez kredytobiorcę i innych nakładów rzeczowych poniesionych przez niego w związku z prowadzoną inwestycją w zakresie budowy, rozbudowy, remontu, modernizacji, adaptacji budynku / lokalu mieszkalnego;
- przyznane przez zbywcę (spółdzielnię mieszkaniową, gminę) bonifikaty i upusty w cenie nieruchomości w związku z zamianą praw lokatorskich na prawa własności oraz wykupu mieszkań komunalnych i zakładowych;
- wydatki poniesione na przygotowanie inwestycji do realizacji (m.in. koszty opracowania dokumentacji technicznej, koszty przygotowania terenu pod budowę);
- wartość zgromadzonych materiałów oraz prac wykonanych przy budowie;
- wartość rynkową działki budowlanej, na której powstaje inwestycja, o ile stanowi ona własność lub współwłasność kredytobiorcy;
- udokumentowane środki zgromadzone lub zaangażowane w prowadzoną inwestycję w postaci przedpłat, zaliczek, wpłat wniesionych na rzecz zbywcy;
- zaświadczenia dewelopera / spółdzielni mieszkaniowej o wysokości wniesionych zaliczek;
- zaświadczenia zbywcy (spółdzielni mieszkaniowej, gminy, zakładu pracy) o wartości wykupywanego prawa do nieruchomości i przyznanych upustach w cenie zakupu;
- oryginały dowodów wpłaty na rachunek zbywcy tytułem środków na poczet nabywanej nieruchomości;
- umowę przedwstępną lub umowę sprzedaży zawarte w formie aktu notarialnego, z którego wynika fakt wniesienia określonej wpłaty na rzecz zbywcy;
- oryginały opłaconych faktur za wykonanie prac budowlanych, zakup materiałów budowlanych, dokumentacji lub usług;
- operat szacunkowy lub wycena stanu zaawansowania inwestycji sporządzonego przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane.
Znaczna część banków uwzględnia wysokość wkładu własnego przy ustalaniu wysokości oprocentowania kredytu. Kierują się w tym przypadku zasadą: im wyższy udział własny, tym niższe oprocentowanie, przy czym dodatkowym czynnikiem jest tu także kwota kredytu.
W momencie udzielania kredytu mieszkaniowego określa się wskaźnik LTV (Loan to Value), który wyraża stosunek wysokości ekspozycji kredytowej do wartości nieruchomości (najczęściej rynkowej). Różnica pomiędzy wartością kredytowaną nieruchomością a wysokością kredytu określa poziom wkładu własnego. Wysoki poziom wskaźnika oznacza, że to bank nie kredytobiorca wyłożył znaczną część środków pozwalających na zakończenie inwestycji lub doprowadzenie jej do stanu pozwalającego na użytkowanie nieruchomości.
W Polsce przy relatywnie niskim stosunku kredytu mieszkaniowego do wartości nieruchomości produkty te są bezpieczne w warunkach dobrej koniunktury na rynku. Doświadczenia innych krajów (USA, Kanada) pokazują, że pojawienie się znaczniejszych wahań cen na rynku może doprowadzić do bankructwa ubezpieczycieli na znaczna skalę i, w konsekwencji, strat banków z tytułu braku możliwości odzyskania należności. Sprawia to, że banki w celu zmniejszenia ryzyka utraty wierzytelności i pośrednio zwiększenia wartości odzyskanej zabezpieczenia, wymagają od kredytobiorców wkładu własnego na poziomie 20-30%. Uznając, że jest to bezpieczny poziom.
Banki, chcąc aby kredytobiorca wykazał się posiadaniem odpowiedniego wkładu własnego zaliczają na jego poczet nie tylko środki pieniężne. Za udział własny uznaje się:
- udokumentowaną dowodami nabycia (opłacone faktury, rachunki) wartość materiałów zakupionych przez kredytobiorcę i innych nakładów rzeczowych poniesionych przez niego w związku z prowadzoną inwestycją w zakresie budowy, rozbudowy, remontu, modernizacji, adaptacji budynku / lokalu mieszkalnego;
- przyznane przez zbywcę (spółdzielnię mieszkaniową, gminę) bonifikaty i upusty w cenie nieruchomości w związku z zamianą praw lokatorskich na prawa własności oraz wykupu mieszkań komunalnych i zakładowych;
- wydatki poniesione na przygotowanie inwestycji do realizacji (m.in. koszty opracowania dokumentacji technicznej, koszty przygotowania terenu pod budowę);
- wartość zgromadzonych materiałów oraz prac wykonanych przy budowie;
- wartość rynkową działki budowlanej, na której powstaje inwestycja, o ile stanowi ona własność lub współwłasność kredytobiorcy;
- udokumentowane środki zgromadzone lub zaangażowane w prowadzoną inwestycję w postaci przedpłat, zaliczek, wpłat wniesionych na rzecz zbywcy;
- zaświadczenia dewelopera / spółdzielni mieszkaniowej o wysokości wniesionych zaliczek;
- zaświadczenia zbywcy (spółdzielni mieszkaniowej, gminy, zakładu pracy) o wartości wykupywanego prawa do nieruchomości i przyznanych upustach w cenie zakupu;
- oryginały dowodów wpłaty na rachunek zbywcy tytułem środków na poczet nabywanej nieruchomości;
- umowę przedwstępną lub umowę sprzedaży zawarte w formie aktu notarialnego, z którego wynika fakt wniesienia określonej wpłaty na rzecz zbywcy;
- oryginały opłaconych faktur za wykonanie prac budowlanych, zakup materiałów budowlanych, dokumentacji lub usług;
- operat szacunkowy lub wycena stanu zaawansowania inwestycji sporządzonego przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane.
Znaczna część banków uwzględnia wysokość wkładu własnego przy ustalaniu wysokości oprocentowania kredytu. Kierują się w tym przypadku zasadą: im wyższy udział własny, tym niższe oprocentowanie, przy czym dodatkowym czynnikiem jest tu także kwota kredytu.
Komentarze