Definicja kredytu hipotecznego czyli "wolnoć Tomku w swoim domku"

Kredyt hipoteczny jest definiowany w literaturze w różnorodny sposób. Część autorów definicję tego kredytu opiera wyłącznie na przymiotniku „hipoteczny”, który odnosi się do hipoteki – formy prawnej zabezpieczenia kredytów w postaci określonego prawem ograniczonego prawa rzeczowego . Z historycznego punktu widzenia pierwszy człon nazwy – kredyt, wywodzi się od słowa credere, co w języku łacińskim oznacza – wierzyć, ufać (łac. creditum – pożyczka dług). Wiązało się to z faktem, iż pierwotna forma kredytu miała najczęściej charakter nieudokumentowanego ustnego zobowiązania osobistego.

Polskie ustawodawstwo bankowe także nie definiuje w sposób jednoznaczny pojęcia kredytu hipotecznego. W myśl przepisów ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych , jedną z podstawowych czynności banku hipotecznego jest udzielanie kredytów zabezpieczonych hipoteką, zapis ten nie stoi jednak na przeszkodzie by czynność tą, zgodnie z obowiązującym Prawem bankowym, wykonywały także banki uniwersalne. Rozróżnienie czy kredyt zabezpieczony hipoteką został udzielony przez bank hipoteczny lub uniwersalny jest możliwe tylko przy uwzględnieniu szczególnego charakteru tegoż zabezpieczenia. 

Bank hipoteczny jako wierzyciel zawsze będzie miał pierwszeństwo w zaspakajaniu swoich roszczeń, wynika to z tego iż wierzytelność banku hipotecznego, która ma być wpisana do rejestru zabezpieczenia hipotecznych listów zastawnych, może być zabezpieczona wyłącznie hipoteką wpisaną w księdze wieczystej na pierwszym miejscu . Natomiast hipoteka ustanawiana na rzecz banku uniwersalnego, jako zabezpieczenie spłaty kredytu ma charakter hipoteki umownej. Nie stawia ona banku uniwersalnego w lepszej pozycji wobec pozostałych wierzycieli dłużnika hipotecznego. 

Ponadto, kredyty zabezpieczone hipoteką pierwszorzędną udzielane przez bank hipoteczny, ujęte w specjalnym rejestrze mogą stanowić podstawę emisji listów zastawnych. Zabezpieczone hipoteką wierzytelności kredytowe banku uniwersalnego nie dają takiej możliwości. Bank uniwersalny może te wierzytelności jedynie sekurtyzować, czyli zbyć na rzecz innego banku hipotecznego, który po przekwalifikowaniu hipoteki może wykorzystać je jako podstawę do emisji listów zastawnych. 

Należy zauważyć, że w Unii Europejskiej również nie została określona szczegółowa definicja kredytu hipotecznego, co jest efektem narodowego zróżnicowania prawa cywilnego, regulacji w zakresie ksiąg wieczystych, hipotek, czy też egzekucji wierzytelności. Kredyty hipoteczne podlegają jednak przepisom chroniącym interesy kredytobiorców i jako takie podlegają pewnym minimalnym standardom informacyjnym dotyczącym przejrzystości produktu kredytowego dla klientów banków. 

Stosowane przez polskie banki nazewnictwo nie zostało jeszcze ujednolicone. W praktyce każdy bank może stosować swoje własne nazwy. Dotyczy to także kredytów. Banki sprzedające ten produkt używają nazw „kredyt hipoteczny” lub „kredyt mieszkaniowy”, w pracach naukowych nazywany jest on kredytem budowlano – mieszkaniowym, a w wydanej przez Komisję Nadzoru Bankowego w 2006 r. Rekomendacji S określa się go mianem ekspozycji kredytowej zabezpieczonej hipotecznie. W niektórych przypadkach pojęcie „kredyt hipoteczny” jest stosowane w sposób szerszy i obejmuje ono także niektóre kredyty udzielane przedsiębiorstwom na budowę o charakterze przemysłowym lub usługowym zabezpieczone hipoteką. Podążając za powyższą myślą należy wszystkie ye nazwy traktować jako synonimy. 

Kredyt hipoteczny definiowany jest głownie przez pryzmat ustanawianego zabezpieczenia jego spłaty, jakim jest hipoteka na nieruchomości. W szerokim ujęciu, definicja kredytu hipotecznego obejmuje również cel oraz okres kredytowania, a także sposób amortyzacji kredytu. Podkreśla się zatem, że kredyt hipoteczny:


- przeznaczony jest na sfinansowanie inwestycji w nieruchomości zarówno o charakterze mieszkaniowym jak i niemieszkaniowym (nie wyklucza to jednak możliwości finansowania kredytem hipotecznym zakupu ruchomości);

- uwzględnia powiązanie przedmiotu kredytu z przedmiotem zabezpieczenia, gdyż nabywana nieruchomość zwykle stanowi rzeczowe zabezpieczenie spłaty zaciągniętego kredytu, wartość nieruchomości oszacowana na potrzeby udzielanego kredytu będzie determinować jego wysokość;

- stosunek udzielanego kredytu wartości nieruchomości, określany jako LTV (loan to value) może wynosić nawet 100%;
 
- ma charakter umowy wieloletniej, czyli zakłada się długi (od kilku do kilkudziesięciu lat) okres spłaty kredytu, z reguły przy zachowaniu jednolitego sposobu płatności;

- jest obciążony relatywnie niskim ryzykiem kredytowym, co wynika z przyjęcia założenia małej zmienności wartości nieruchomości w dłuższej perspektywie (jednakże dla ochrony interesu wierzyciela stosuje się klauzulę „ochrony wartości”, zgodnie z którą w sytuacji istotnego spadku wartości nieruchomości konieczne jest dokonanie wcześniejszej spłaty części kredytu celem osiągnięcia pożądanego poziomu LTV);

- jako wierzytelność może być zbyty bezpośrednio na rynku kapitałowym lub stanowić podstawę emisji listów zastawnych.